Zarząd przymusowy (sądowy) nieruchomości — kiedy sąd ustanawia zarządcę.
Czym jest zarząd przymusowy nieruchomości, w jakich sytuacjach sąd ustanawia zarządcę, jakie ma on zadania i czym różni się od kuratora spadku. Praktyczne wyjaśnienie.
Bywa, że nieruchomością nie ma kto się zająć albo współwłaściciele są w takim sporze, że blokują każdą decyzję. Czynsz nie wpływa, opłaty rosną, dom niszczeje. Prawo przewiduje na to narzędzie: zarząd przymusowy sprawowany przez zarządcę ustanowionego przez sąd.
Czym jest zarząd przymusowy (sądowy)?
To powierzenie pieczy nad nieruchomością zarządcy wyznaczonemu przez sąd — wtedy, gdy właściciele lub współwłaściciele sami nie są w stanie zapewnić prawidłowego zarządu, albo gdy trzeba zabezpieczyć majątek na czas postępowania.
Zarządca sądowy nie działa „dla jednej strony". Sprawuje zarząd pod nadzorem sądu, w interesie samej nieruchomości i wszystkich uprawnionych — i sądowi zdaje z tego sprawę.
Kiedy sąd ustanawia zarządcę?
Najczęstsze sytuacje:
| Sytuacja | Podstawa (przykładowo) |
|---|---|
| Współwłaściciele nie mogą się porozumieć co do zarządu rzeczą wspólną. | Art. 203 KC — każdy współwłaściciel może żądać ustanowienia zarządcy przez sąd. |
| Egzekucja z nieruchomości — zajętym majątkiem trzeba zarządzać. | Art. 931 i nast. KPC — zarząd nad zajętą nieruchomością. |
| Zabezpieczenie roszczenia na czas procesu. | Art. 747 KPC — zarząd przymusowy jako sposób zabezpieczenia. |
| Spadek nieobjęty — majątek bez opieki. | Kurator spadku (art. 666–668 KPC) — odrębna instytucja, patrz niżej. |
Wniosek składa zwykle osoba, która ma w tym interes prawny — współwłaściciel, wierzyciel albo strona postępowania. O ustanowieniu i o osobie zarządcy decyduje sąd.
Co robi zarządca?
Zarządca prowadzi zwykły zarząd nieruchomością i odpowiada za jej stan:
- pobiera pożytki (np. czynsz), reguluje bieżące opłaty i zobowiązania,
- dba o utrzymanie nieruchomości w należytym stanie,
- prowadzi rozliczenia i składa sądowi sprawozdania z zarządu,
- za swoją pracę otrzymuje wynagrodzenie ustalane przez sąd, pokrywane z dochodów nieruchomości.
Czynności przekraczające zwykły zarząd — na czele ze sprzedażą — wymagają odrębnej zgody sądu. Sam zarząd nie oznacza prawa do rozporządzania nieruchomością.
Zarządca a kurator spadku — czym się różnią?
Obie funkcje nadaje sąd i obie polegają na pieczy nad cudzym majątkiem — ale nie są tym samym:
- kurator spadku zajmuje się całym spadkiem nieobjętym, którego nie objęli jeszcze spadkobiercy (zabezpieczenie, poszukiwanie uprawnionych, zarząd) — zob. Kurator spadku nieobjętego;
- zarządca przymusowy to piecza nad konkretną nieruchomością w innych sytuacjach — współwłasność, egzekucja, zabezpieczenie.
W praktyce często spotykają się w jednej sprawie: w spadku jest nieruchomość, wokół której narósł spór lub zaległości.
Zarząd a nieruchomość w spadku
Gdy majątek spadkowy to przede wszystkim nieruchomość — mieszkanie, dom, udział w kamienicy — dobrze prowadzony zarząd potrafi przesądzić o tym, czy majątek zachowa wartość, czy ją straci. To także naturalne rozszerzenie porządkowania spadku: od stanu prawnego, przez zniesienie współwłasności, po realne wyjście ze wspólnego majątku.
Łączę tu doświadczenie w nieruchomościach z certyfikatem zarządcy sądowego (przymusowego) KIGN — więcej na stronie o mnie.
